Contexte :
La Ville de Marckolsheim est couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) depuis le 09 juin 2016. Ce document stratégique à l’échelle communale a pour rôle d’encadrer l’urbanisation, l’aménagement et le développement de la commune sur une période d’une quinzaine d’années.
Cependant, ce document peut également être amené à évoluer afin de répondre à de nouveaux enjeux/besoins constatés depuis son élaboration. Le type de procédure permettant la modification du PLU sont diverses et dépendent de la teneur et de l’ampleur des modifications envisagées.
Ainsi, le PLU de la Marckolsheim a déjà fait l’objet de deux procédures de modification par le passé :
- La première a été approuvée en date du 21 septembre 2017 et portait sur des aspects ponctuels et limités du règlement graphique et du règlement écrit.
- La seconde a été approuvée le 7 avril 2022 et portait sur les points suivants :
- actualisation du règlement après plusieurs années d'application du PLU en fonction des remarques émanant du service instructeur des permis de construire ;
- mise à jour de la liste des emplacements réservés
- rectification du zonage pour permettre la mise en œuvre de deux opérations de renouvellement urbain à caractère d'habitat Rue Maginot et Route d'Elsenheim
Une troisième modification du PLU (votée en date du 19 mai 2022 par le conseil municipal) est rendue nécessaire dans le but d'ouvrir notamment à l'urbanisation la zone IIAU située à proximité de la Route d'Ohnenheim pour y accueillir un nouvel EHPAD, un établissement multi-accueil, l’aménagement d’un cimetière et d’un parc urbain.
Cette procédure s’inscrit dans un contexte législatif particulier avec la promulgation de la loi Climat et Résilience et l’instauration du principe de Zéro Artificialisation Nette d’ici 2050.
Il s’agit donc d’imaginer le développement d’un nouveau quartier sur une échelle de temps relativement importante et devant répondre à de nouveaux enjeux : climatiques, économiques, fonciers …
La commune est accompagnée dans cette démarche par l’Agence Départementale d’Aménagement et d’Urbanisme du Haut-Rhin (ADAUHR) ainsi que par le bureau d’étude Atelier des Territoires pour la partie environnementale.
Projet imaginé :
Comme évoqué précédemment, la modification du PLU vise à permettre l’aménagement d’un nouveau quartier au Nord de la commune, à proximité immédiate du canal du Rhône au Rhin, de la route d’Ohnenheim et du Parc d’Activité Intercommunal de Marckolsheim (PAIM) sur une surface de quasiment 9 hectares.
Ce secteur se veut résolument moderne dans son approche en permettant de mixer les usages (habitations, services, espaces naturels) mais aussi en introduisant une nouvelle forme urbaine sur la commune tout en répondant à des besoins constatés et de nouvelles exigences législatives.
Ceci se traduit par une volonté affichée de « verdir » le quartier par la plantation de nombreux arbres et d’avoir un parc urbain dans une forme résolument naturelle pour créer une forme de « poumon vert » au Nord de la commune.
Du point de vue de l’habitat, le choix a été fait de s’orienter essentiellement vers de l’habitat intermédiaire (maisons accolées etc…) ou des petits collectifs (R+2+attique) tout en interdisant le stationnement des véhicules en surface.
L’idée défendue est de permettre aux habitants de profiter pleinement d’un cadre de vie arboré et ouvert sur le parc et les futurs équipements, permettant ainsi d’allier qualité de vie, paysagère et environnementale tout en limitant l’étalement urbain.
Le projet a également pour l’objectif de favoriser la production de logements qualitatifs et variés répondant aux enjeux actuels.
Procédure et phase de concertation :
Comme explicité en amont, la présente procédure de modification a été lancée le 19 mai 2022. Depuis, une phase d’étude et de diagnostic a été menée par l’ADAUHR et le bureau d’étude Atelier des territoires. Cette phase a été l’occasion pour les élus d’exprimer et d’affiner la vision du projet qu’ils souhaitent développer sur ce secteur.
Maintenant que les choix ont été arrêtés, il est temps de passer à la phase de concertation du public. Cette dernière est encadrée d’après les dispositions du Code de l’urbanisme mais aussi par la délibération du 19 mai 2022.
Il ressort de cette dernière que la phase de concertation consistera notamment dans la mise à disposition en mairie des différents documents de travail. Ces derniers seront également mis en ligne sur le site internet de la commune. Il sera laissé alors la possibilité à la population d’exprimer son avis dans un registre présent en mairie ou par le biais de l’adresse mail suivante : urbanisme@marckolsheim.fr.
Un bilan de la concertation sera ensuite effectué en conseil municipal avant la transmission du dossier complet au Personnes Publiques Associées (Chambre d’Agriculture, DDT, SCOT…) et l’ouverture de l’enquête publique. Cette dernière est prévue en fin d’année 2023 ou début d’année 2024 et sera l’occasion pour le public de venir consulter et de s’exprimer sur le dossier complet « arrêté ». Un Commissaire Enquêteur sera nommé à cet effet par le Tribunal Administratif pour encadrer cette étape.
Une fois l’enquête publique finalisée, le dossier sera modifié/ajusté à la marge et en tenant compte des éventuelles remarques émises durant la consultation des PPA ou de l’enquête publique avant de passer à la phase d’approbation (avril/ma 2024).
Récapitulatif du déroulé de la procédure :
Pour répondre aux questionnements qu’ont pu soulever cette modification n°3 du PLU, voilà quelques éléments de réponse.
Sur l’impact paysager du futur quartier et notamment les constructions envisagées
Le projet prévoit effectivement la possibilité qu’une part importante des logements créés soit de type intermédiaires et/ou collectifs. Néanmoins, le choix a été fait de limiter les constructions à un niveau R+3+attique afin de conserver des hauteurs raisonnables (cf : article 10-UCet 10-AU : hauteur maximale fixée à 13 mètres) et ainsi limiter l’impact paysager de ces dernières et faciliter leur insertion à proximité du quartier existant.
Sur la définition d’un logement « intermédiaire »
Le SCOT de Sélestat et de sa région, dont dépend le PLU, défini que « par habitat intermédiaire (ou habitat individuel groupé) on entend les formes d’habitat individuel autres que le pavillon au milieu de la parcelle : les maisons accolées, maisons jumelées, maisons en bande, ou maisons de villes, bref, toute forme d’habitat qui n’est donc ni du collectif, ni de l’individuel pur » (page 23 du DOO du SCOT).
Sur la consommation d’espaces agricoles
Si les terrains concernés par la modification n°03 du PLU sont encore à l’heure actuelle exploités par des agriculteurs, il convient de rappeler que :
- Le foncier concerné était classé en zone IIAU au PLU depuis 2016 et ciblé comme un secteur d’extension communal à moyen/long terme. Le réemploi de ce foncier à d’autres fins qu’agricoles était donc envisagé et prévu de longue date.
- Que l’intégralité des parcelles sont propriétés de la commune et qu’en prévision des évolutions du PLU, des baux agricoles précaires ont été passés avec les agriculteurs par le biais des services de la SAFER.
Il s’agit de la principale réserve foncière communale permettant à la fois de répondre aux objectifs de création de logements instaurés par le SCOT et/ou le PLH mais également d’envisager la construction d’un nouvel EHPAD, le tout dans un cadre environnemental de qualité tout en respectant des objectifs de densités importants.
Sur la forme urbaine retenue
La forme urbaine retenue a été envisagée et étudiée afin de permettre un bouclage des voiries avec les équipements actuels (RD 608 au Sud et voies du lotissement à l’Est) et ainsi limiter les travaux de viabilisation futurs. Ce choix permet également d’assurer la préservation environnementale de certains milieux présentant un intérêt (ex : verger actuel) tout en développant une part importante d’espaces verts (parcs, jardins partagés…) au bénéfice de tous les habitants.
D’autres parts, la forme urbaine retenue doit permettre de créer une diversité de logements respectant les objectifs de densité édictés par le SCOT tout en développant une offre complémentaire conséquente sur le territoire communal dans un cadre de vie agréable et harmonieux.
Le choix d’implanter les constructions de logements collectifs en cœur d’îlot est assumé et doit justement permettre une transition urbaine et paysagère maitrisée entre le quartier du Schlettstader feld existant à l’Est (composé de nombreux logements individuels) et le nouveau quartier.
Sur les distances et hauteurs ainsi que les clôtures prévues et autorisées par le règlement modifié du PLU
La note de présentation de la modification n°03 du PLU expose précisément les modifications entreprises sur certains points du règlement. Les hauteurs restent encadrées (hauteur maximale 13 mètres) afin de faciliter l’intégration visuelle et paysagère de ce nouveau quartier.
Les règles fixant les modalités d’implantation des constructions par rapport aux voies et/ou aux limites séparatives sont inchangées par rapport à la version du PLU actuellement en vigueur.
Les règles sur les clôtures sont quant à elles spécifiquement revues et modifiées pour ce quartier avec l’instauration de la règle suivante (article 11) :
« En cas de construction de logements intermédiaires ou collectifs, les clôtures sur limites séparatives devront être composées par des haies arbustives constituées d’essences locales choisies parmi celles mentionnées en annexe du présent règlement »
Cette prescription obligeant à la plantation de haies arbustives pour les limites séparatives a un double objectif : paysager et écologique. Cela permet de garantir une transition végétale entre les différents lots des logements intermédiaires et collectifs, tout en limitant imite l’impact écologique des futures constructions.